LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE :
Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels LMP ou non professionnels (LMNP), les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés.
Elles sont à ce titre imposées aux Bic (Bénéfices Industriels et commerciaux).
LES PERSONNES CONCERNEES PAR LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société SARL de famille).
L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
- LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) :
Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.
- LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) :
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des BIC ou micro BIC (si les recettes sont inférieures à 15 000€).
Le loueur en meuble professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Textes de référence :
- Loi de finance 2009 (du 17 décembre 2008)
• Références au Code général des Impôts
Articles 151 septies, 39 C et 31 de l’annexe II.
• Réponse ministérielle, JOAN du 21 mai 1990
Précisions sur les possibilités d’exonération des droits de mutation.
• Réponse ministérielle, JOAN du 3 août 1992
Précisions relatives au nombre de logements nécessaire au statut du LMP.
• Instruction du 1er août 1996 (BOI 4-A-7-96)
Instruction qui exclut du statut de LMP les logements qui dépassent la simple jouissance d’un bien.
• Instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-1-83)
Précisions sur la possibilité d’exonération de plus-values.
• Loi de finances pour 1999 (loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998) Loi restreignant les possibilités d’exonération à l’ISF pour les LMP.
• Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002) Loi qui dispense les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA d’être immatriculés au Registre du commerce et des sociétés.
• Loi de cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005) Loi qui encadre la location meublée professionnelle notamment s’il s’agit d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire.
Il y a de nombreuses inquiétudes à ce sujet, qui se désamorcent naturellement lorsque l’on fait un point rationnel sur l’opération fiscale.
Contrairement au marché classique de l’immobilier, la revente d'un logement acquis sous le dispositif de Loueur en Meublé Bouvard Censi ou non, concerne des investisseurs cumulant plusieurs avantages :
1. La qualité des emplacements : contrairement au marché immobilier classique, les projets de résidences de services (Etudiants, affaires, Seniors, EHPAD…) sont étudiés avec les régions, les mairies, les services de l’urbanisme pour répondre à des besoins réels de logements.
Les gestionnaires profitent d’emplacements favorables.
2. Une fiscalité très attractive : le nouveau propriétaire pourra profiter d’un avantage unique : percevoir des revenus défiscalisés sur du long terme.
Comment ? En plus de déduire des charges réelles des loyers perçus (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de copropriété, frais de comptabilité) le statut de loueur en meublé permet d’amortir le mobilier et l’immobilier.
Avec un résultat fiscal nul l’investisseur pourra bénéficier d’une rente non fiscalisée sur le long terme.
C’est une réponse à une vraie problématique : la retraite.
3. À quel prix se revend ce type de bien ?
Selon la qualité de l’emplacement, du marché locatif, du bail, et donc de la sécurité de ce type de placement, la revente s’effectue sur une base de rentabilité locative de 4.2 % à 5.5 % HT.
Plus le projet est de qualité et plus l’investisseur sera prêt à considérer la sécurité plutôt que la rentabilité…
Textes de référence
• Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires de gîtes ruraux dès lors que ces derniers ne constituent pas l’habitation principale ou secondaire du locataire.
• Article 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés “meublés de tourisme”.
• Références au Code général des impôts
Articles 260 D et 261 D 4°.
Article 46 AGA de l’annexe III du CGI.
• Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation
Article réglementant les rapports entre propriétaires détenant quatre et plus de quatre locaux meublés et leurs locataires.
• Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005)
Loi encadrant le régime juridique de la location meublée
EHPAD - REGLEMENTATION - REFORME
L'ensembles des établissements relatifs aux institutions sociales et médico-sociales sont règlementés depuis la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.
Depuis, chaque projet de création, d'extension et/ou de transformation de tels établissements sont soumis aux pouvoirs publics qui delivre seul chaque autorisation.
La réforme des établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes a été initiée par la loi du 24 janvier 1997, modifiée par la loi du 20 juillet 2001 et leurs décrets d’application.
Cette réforme, est souvent dénommée "réforme de la tarification", mais elle porte sur beaucoup d’autres domaines, en particulier la qualité des prestations offertes par les établissements.
CONVENTION PLURIANNUELLE dite " TRIPARTITE".
De cette réforme, une convention pluriannuelle a été créé, convention dite "Tripartite" puisque elle doit être validée par le conseil Général du département , le préfet du département (autorité compétente pour l'assurance maladie) et le directeur de la maison de retraite.
La convention définit les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'au niveau de
la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de la formation du personnel d'accueil.
Elle détermine les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs ci-dessous énoncés dans le cadre de chacune des sections tarifaires :
- Hébergement,
- Dépendance,
- Soins,
définies dès la signature de la convention, et au cours de chacun des exercices budgétaires jusqu'au terme de celle-ci.
Elle précise les objectifs d'évaluation de l'EHPAD ainsi que les modalités de son évaluation.
La convention doit respecter le cahier des charges arrêté conjointement par le Ministre chargé des personnes âgées et le Ministre chargé des collectivités territoriales.
Cette réforme permet deux réalités :
- Assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD à long terme,
- Assurer une meilleure qualité de gestion et un budget plus important pour le gestionnaire.
Cela génère une garantie très importante pour un investisseur qui aura ainsi l'assurance de percevroir ses loyers mais aussi conserver un immobilier en bon état et aux normes en vigueur.
