LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE :
Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels LMP ou non professionnels (LMNP), les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés.
Elles sont à ce titre imposées aux Bic (Bénéfices Industriels et commerciaux).
LES PERSONNES CONCERNEES PAR LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société SARL de famille).
L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
- LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) :
Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.
- LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) :
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des BIC ou micro BIC (si les recettes sont inférieures à 15 000€).
Le loueur en meuble professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
LES OBLIGATIONS :
Les nouvelles conditions :
A compter de l’imposition des revenus 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- Un membre du foyer fiscal au moins, est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
A la lecture de ces conditions, il importe de noter que la référence à l’article 79 dans le troisième point oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes issues de la location meublée.
En pratique, cette troisième condition va évidemment rendre l’accès au statut de Loueur en Meublé Professiionnel (LMP) particulièrement difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les
catégories listées) que de loyers générés par la location meublée !
LES MESURES TRANSITOIRES :
La nouvelle définition des loueurs en meublés professionnels s’appliquant à l’ensemble des personnes réalisant des locations meublées, des mesures transitoires sont prévues pour l’application de la troisième condition aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.
Ainsi, le montant des recettes est multiplié par 5, il est ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.
LE PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :
La nouvelle réduction créé doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
On rappelle que ce plafond est fixé à 18 000 € majoré de 6 % du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.
