LA DEFISCALISATION EN SCELLIER OUTRE MER :
La Loi Scellier Outre Mer ne concerne que les acquisitions immobilières réalisées dans les départements d'outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion) soit dans un des deux territoires d'outre-mer (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie), ou encore dans l'une des deux collectivités territoriales (Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon) elle génère une réduction d'impôt dans la mesure où le logement concerné est destiné à l'habitation principale de l'acquéreur ou d'un locataire et ce, pendant au moins cinq ans.
Ce délai court de la date d'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure. En cas de mise en location, le bailleur bénéficie d'un délai de six mois pour la mise en place du locataire.
Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
LA DEFISCALISATION EN LOI SCELLIER OUTRE MER :
Avatage fiscal du dispositif Scellier Outre Mer :
L'avantage fiscal octroyé dans ce dispositif se traduit par une réduction d'impôt.
Celle-ci est égale à 36 % de la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement pendant neuf ans (Loi de Finance 2011).
A partir du 1er Janvier 2012, la réduction est portée à 31 % (Loi de Finance 2011).
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement, pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.
La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.
Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels.
Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 5 % du prix de revient tous les 3 ans, portant le total de la réduction à 46 % du prix de revient.
A partir du 1er Janvier 2014 et ce jusqu'au 31 Décembre 2017, un taux de 31 % en réduction d'impôt est également possible si toutefois le bien est loué dans les conditions prévues pour la Scellier avec l'option de l'abattement.
Pour les contribuables qui justifie d'avoir pris l’engagement de réaliser un investissement immobilier avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction reste à 40% du prix de revient.
À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.
Investissement en Nouvelle Calédonie, Polynésie Française ou dans les îles Wallis et Futuna (Ordonnance du 26 Novembre 2010)
Pour les investissements réalisés dans ces territoires à compter du 1er janvier 2011, la durée minimale d'engagement de location est ramenée de neuf à cinq ans. Corrélativement, la période de répartition de la réduction d'impôt est ramenée à cinq années, à raison d'un cinquième de son montant chaque année
Obligations à respecter :
L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
Le locataire doit en faire son habitation principale
Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l'option de la déduction forfaitaire).
Plafonds de loyer :
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement (voir plafonds).
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Plafonds de ressources :
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due
- a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
- au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
- au décès du contribuable ou de son époux
Règles spécifiques :
Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut se cumuler avec :
- La réduction d’impôt pour investissement outre-mer (Girardin)
- La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré / Borloo
- La réduction d’impôt pour l'investissement en RTC ZRR
- L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques
- L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux
En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.
Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.
Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Textes de références
• Référence au Code général des impôts
Articles 217 undecies et 217duodecies
(investissements réalisés par le biais de société)
Article 199 undecies B (investissements pour les entreprises soumises à l’IR)
Article 199 undecies A (investissements pour les particuliers).
• Loi du 21 juillet 2003
(loi n° 2003 -660)
Mise en place de la loi Girardin.
• Loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux
(loi n° 2005-157)
Loi remaniant le dispositif de réduction d’impôt pour les logements réhabilités de plus de 40 ans.
