LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE :
Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels LMP ou non professionnels (LMNP), les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés.
Elles sont à ce titre imposées aux Bic (Bénéfices Industriels et commerciaux).
LES PERSONNES CONCERNEES PAR LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société SARL de famille).
L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
- LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) :
Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.
- LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) :
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des BIC ou micro BIC (si les recettes sont inférieures à 15 000€).
Le loueur en meuble professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
DEFISCALISATION LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL LMNP :
Dans le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, on distingue deux catégories... :
- Le Loueur en Meublé Classique ou Amortissable
- Le Loueur en Meublé Bouvard Censi
Le Loueur en Meublé classique ou amortissable :
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux).
L’intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers.
Les points clés… :
Les charges des revenus locatifs :
Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes, charges de copros...) de vos revenus locatifs.
Vous êtes, les premières années en « déficit foncier », et donc pas imposé sur les loyers que vous recevez.
Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et donc devrez payer des impôts sur les revenus locatifs.
Deux régimes fiscaux sont possibles, le statut « micro entreprise » ou bien au « réel ».
Les amortissements :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
- Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
- Les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limite de temps.
Cela signifie que :
Les premières années, les charges étant supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pour l’instant, pas utiliser les amortissements.
En revanche, après plusieurs années, quand les intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez être en bénéfice : alors intégrer l’amortissement peut ramener votre bénéfice à zéro.
Un complément de retraite net d’impôts :
Le principe de « différé d'amortissement » va donc permettre au loueur d'échapper à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt.
Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
La TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para hôtelière (EHPAD, résidence étudiante…) répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
La revente :
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.
Les taxes :
Taxe foncière : vous serez soumis à la taxe foncière, mais exonéré pendant deux ans (selon la commune).
Taxe d'habitation : vous ne paierez pas la taxe d’habitation.
Le Loueur en Meublé amendement Bouvard Censi :
La loi Bouvard est née le 18 mars 2009.
L'Assemblée Nationale, sur la proposition du député Michel BOUVARD a adopté un texte visant à uniformiser la défiscalisation des régimes immobiliers Scellier et Loueur en Meublé.
La loi Bouvard, appelée également loi Censi Bouvard, vise à appliquer les
avantages fiscaux de la loi Scellier au statut en loueur meublé pour les logements neufs.
Les Avantages du nouveau dispositif Loueur en Meublé Censi Bouvard :
- Récupération de la TVA (19,6%) sur le montant de l'investissement
- Réduction d'impôts égale à 25% du prix du logement HT et Hors mobilier pour une acquisition en 2009 et 2010, et 18% à partir de 2011.
- Réduction d'impôts de 18% du prix d’acquisition des logements pour les investissements en statut LMNP (selon conditions reprises à l'article 199 sexvicies du CGI) plafonnée à 300.000 € HT fractionnables (possibilité d'acheter plusieurs lots pour chaque opération).
- Exonération de la plus-value au bout de 15 ans.
- Pas de conditions de location (plafonds des loyers ou plafonds de ressources du locataire).
La mise en location du bien immobilier en loi Bouvard Censi n'est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence senior avec agrément, EHPAD).
- Pas d'exclusivité : le nouveau dispositif de Loueur en Meublé peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation.
- Des revenus nets garantis sur 9 ans à 11 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n'est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire).
IMPORTANT !
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel amendement Bouvard Censi, ne permet pas l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.
Le principe des « amortissements différés » ne peut donc pas être appliqué dans cette configuration.
