Le dispositif :
La Loi Scellier Outre Mer ne concerne que les acquisitions immobilières réalisées dans les départements d'outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion) soit dans un des deux territoires d'outre-mer (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie), ou encore dans l'une des deux collectivités territoriales (Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon) elle génère une réduction d'impôt dans la mesure où le logement concerné est destiné à l'habitation principale de l'acquéreur ou d'un locataire et ce, pendant au moins cinq ans. Ce délai court de la date d'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure. En cas de mise en location, le bailleur bénéficie d'un délai de six mois pour la mise en place du locataire.
DISPOSITIF :
La loi Girardin est venue en ajout des anciennes lois Paul
Générant de fortes réductions d’impôts, une défiscalisation effectuée avec la loi Girardin permet d'acquerir un bien immobilier neuf dans les DOM TOM, destiné à la résidence principale du propriétaire ou du locataire.
LA FISCALITE :
base et Surface défiscalisable :
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2008, L'administration vient de publier, les plafonds à retenir pour les investissements dans le logement ouvrant doit à une réduction d'impôt.
Pour l'ensemble des investissements réalisés outre-mer dans le logement, la base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable réévalué chaque année.
Pour les investissements réalisés en 2008, ce plafond est fixé à 2 058 € par mètre carré de surface habitable.
Cette limite est identique quelle que soit la collectivité dans laquelle l'investissement est réalisé (DOM, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna et Terres australes et antarctiques françaises).
Dans la loi GIRARDIN, il faut distinguer deux secteurs d'investissement : le secteur libre & le secteur intermédiaire.
La Fiscalité du secteur libre :
La réduction d'impôt est de 40% de "la base défiscalisable" repartie sur 5 ans.
Cette base est de 2 058 € HT * voir surface défiscalisable.
La réduction annuelle est alors ((base défiscalisable+TVA)*40%)/5
La Fiscalité du secteur intermédiaire :
Le taux de réduction d'impôt est de 50% de la base "défiscalisable" répartie sur 5 ans
Cette base est de 2 058 € HT * surface défiscalisation.
La réduction annuelle est alors ((base défiscalisable+TVA)*50%)/5
La durée de conservation du bien à usage locatif est ramenée à 6 ans.
Le plus de la loi Girardin :
4 % supplémentaires sont accordés dans les deux secteurs si le logement est alimenté à partir de l’énergie solaire.
Les investissements réalisés dans les autres secteurs tel que par le biais d’une entreprise ont droit à une réduction d’impôt de 50 à 70 % du montant de l’investissement, imputable dès la première année
de l’investissement, sans plafonnement.
LES OBLIGATIONS :
Secteur libre & intermédiaire :
S’il s’agit d’un investissement dans le secteur libre, l’affectation à l’habitation principale doit être au moins de 5 ans et de 6 ans s’il s’agit d’un investissement dans le secteur intermédiaire (loyers et ressources du locataire plafonnés voir chapitre en référence).
Autres secteurs :
Les investissements réalisés doivent être affectés à l’exercice d’une activité éligible à la loi Girardin, et ce pendant au moins cinq ans.
Dans certains cas, l’obtention d’un agrément préalable est nécessaire.
LES CONTRIBUABLES CONCERNES :
Pour le secteur libre, à recommander à tous types d’investisseurs dès lors qu’ils se situent au moins dans les tranches médianes d’imposition (à partir de 7.000,00 euros d'impôts) . Pour les autres types de défiscalisation, à conseiller exclusivement aux investisseurs surfiscalisés, situés dans les tranches maximales d’imposition.
LE PLAFOND ANNUEL DE LOYER :
(CGI Ann. III Article 46 AG duodecies)
Pour l'application du 2º du 6 de l'article 199 undecies A du code général des impôts, les plafonds de loyer sont les suivants :
1. Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de loyer, charges non comprises, sont fixés par mètre carré de surface habitable à :
1º 145 euros [140 € en 2007] dans les départements d'outre-mer et à Mayotte. Ce plafond est révisé chaque année, le 1er janvier, dans la même proportion que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac de chacun des quatre départements d'outre-mer ;
2º 184 euros [180 € en 2007] en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie. Ce plafond est révisé chaque année, le 1er janvier, dans la même proportion que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation de la Polynésie française et de la Nouvelle-Calédonie.
Pour le calcul des plafonds, il est fait application :
a) Dans les départements d'outre-mer et à Mayotte, de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques au 1er décembre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail ;
b) En Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises et à Saint-Pierre-et-Miquelon, de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut de la statistique de la Polynésie française au 1er décembre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail ;
c) En Nouvelle-Calédonie, de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut territorial de la statistique et des études économiques au 1er décembre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail.
